Einige Finanzierungsmakler und Finanzierungsplattformen (quasi eine Art Großhandel für Baufinanzierungen) empfehlen Verbrauchern und angeschlossenen Baufinanzierungsvermittlern derzeit verstärkt sog. "Kombi-Darlehen". Bei dieser Finanzierungsvariante wird ein Darlehen mit langer Zinsbindung (ab 10 Jahre) mit einem variablen Darlehen ("Euribor-Darlehen")kombiniert. Besonders ins Auge sticht dabei der sehr niedrige Zinssatz für das variable Darlehen (derzeit knap über 2%). Hinter sämtlichen Angebote verschiedenster Internetmakler und Baufinanzierungsvermittler steckt die DSL-Bank (eine Tochter bzw. ein Teil der Postbank AG).
Die Argumentation für diese Kombi-Modelle der DSL-Bank leuchtet ein: durch den niedrigen Zinssatz für das variable Darlehen bleibt mehr Spielraum für die Tilgung (wenn die ersparten Zinsen denn tatsächlich auch für die Tilgung verwendet werden). Zudem rechnet die DSL-Bank die variablen Darlehen nicht in den Beleihungsauslauf. Das bedeutet, dass bei der Kalkulation der Zinskonditionen für das langfristige Darlehen so getan wird als wäre das variable Darlehen Eigenkapital.
Meist wird bei entsprechenden Angeboten besonders darauf hingewiesen, dass eine Wandlung des variablen Darlehens in ein langfristig festgeschriebenes Darlehen jederzeit möglich sei.
So weit, so gut, nur....
Dass die Zinsen bei den variablen Darlehen langfristig so niedrig bleiben, wird niemand ernsthaft in Erwägung ziehen. Vielleicht schon in 1-2 Jahren werden die Zinskonditionen für variable Darlehen unter Umständen wieder auf dem Niveau wie vor gut einem Jahr sein: also gute 4% über dem aktuellen Stand (siehe Entwicklung des Euribors ). Wenngleich Euribor-Zinssätze von über 5% eher die Ausnahme waren, können schon leichte Zinserhöhungen die Gesamtkalkulation über den Haufen werfen.
Wer in 1-2 Jahren dann von einem variablen Zinssatz in einen langfristig festgeschriebenen Zinssatz wechselt, wird DANN nicht den heute gültigen Zinssatz dafür bekommen, sondern den Zinssatz, der in 1-2 Jahren marktgerecht ist. Und dieser Zinssatz wird aller Wahrscheinlichkeit auch deutlich über den heutigen Zinskonditionen liegen. Betrachtet man dann die Gesamtkosten der Finanzierung, hat man -unter dem Strich- wahrscheinlich wenig gespart oder zahlt sogar drauf.
Ich möchte dabei niemandem böse Absichten unterstellen, aber die DSL Bank hätte bei einer Wandlung des variablen Darlehens in ein langfristig festgeschriebenen Darlehen (was einer normalen Kündigung und Neuabschluss entspricht), fast völlig freie Hand bei der Zinskondition. Wer sich für ein solches Kombi-Darlehen entscheidet, hat in der Regel nicht die Möglichkeit, den variablen Anteil über eine andere Bank zu finanzieren. Als Kunde ist man somit vom Wohlwollen der DSL Bank abhängig.
Dabei sollte man auch nicht vergessen, dass die Zinskonditionen der DSL Bank für langfristige Zinsfestschreibungen derzeit nicht unbedingt die besten sind. Viele Verbraucher lasen sich dadurch täuschen, dass in entsprechenden Finanzierungsangeboten gerne der sog. "Mischzins" ausgewiesen wird und der sieht -Dank des derzeit sehr niedrigen variablen Zinses- natürlich entsprechend gut aus. Bei diesem "Mischzins" handelt es sich quasi um den Durchschnittszinssatz. Da dabei allerdings kurze Zinsbindungen und lange Zinsbindungen vermischt werden, ist der Mischzins irreführend (aber leider erlaubt).
Kombi-Darlehen können unter Umständen eine sinnvolle Finanzierungsalternative sein. Das gilt allerdings nur, wenn der variable Anteil auch relativ kurzfristig aus eigenen Mitteln zurückgezahlt werden kann (z.B. durch den Verkauf einer anderen Immobilie). Wer auf langfristig niedrige variable Zinsen setzt, sollte die Finger von diesem Produkt lassen. Das gilt insbesondere, wenn die Rate nur mit diesem variablen Zinssatz tragbar ist.
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