Maklervertrag jederzeit kündbar

Maklerverträge zur Vermittlung von Immobilien können grundsätzlich jederzeit ohne Begründung fristlos gekündigt werden, ohne dass der Kunde etwas zahlen müsste.

Das hat das Amtsgericht Frankfurt in einem Urteil entschieden.Das Gericht verurteilte ein Maklerunternehmen, an den Kunden die einbehaltene Vorauszahlung zurückzuzahlen (Az.: 30 C 891/07-45).

Der Kunde hatte mit dem Unternehmen zunächst vereinbart, den Wert seiner Immobilie festzustellen und danach einen Kaufinteressenten zu suchen. Kurze Zeit nach Vertragsabschluss entschied er sich aus nicht bekannten Gründen anders und machte den Vertrag rückgängig. Die Firma bestand jedoch auf Vertragserfüllung und behielt die Vorauszahlung ein.

Laut Urteil handelt es sich aber bei der Vermittlung von Immobilien um "Dienste höherer Art", die "nur aufgrund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen". Daraus ergebe sich die Berechtigung des Kunden, die Zusammenarbeit jederzeit ohne triftigen Grund beenden zu können. Anspruch auf Honorar habe die Firma nur dann, wenn bis zu diesem Zeitpunkt schon konkrete Leistungen erbracht worden seien, urteilte das Gericht.

Quelle: Die Süddeutsche v. 27.11.2007

DG-HYP trennt sich von Privatkundengeschäft

Die DG-Hyp war lange das Spitzeninstitut der Volks- und Raiffeisenbanken für die Immobilienfinanzierungen. Wirtschaftlich gesund war sie trotzdem nicht. Das sollte die Fusion mit der ebenfalls genossenscahftlich ausgerichteten Münchener Hypothekenbank ändern, allerdings scheiterte diese Fusion im Oktober.

Die DG-Hyp gibt jetzt das gesamte Privatkundengeschäft an die Bausparkasse Schwäbisch-Hall ab. Bereits laufende Verträge bleiben bei der DG-Hyp. Im Neugeschäft will man nur noch gewerbliche Immobilienfinanzierungen mit einem Volumen von mind. je 3 Mio Euro abwickeln. Das ganze geht einher mit einem massiven Abbau von Arbeitsplätzen (von rund 500 Mitarbeitern solen 150 gehen).

Wir raten Privatkunden der DG-Hyp bestehende Darlehen möglichst umzuschulden. Der Jobabbau wird sicher vor allem zu Lasten des Service bei den Privatkunden gehen. Ausserdem kann es sei, dass die DG-HYP wechselwilligen Kunden jetzt Kündigungsangebote zu günstigen Konditionen macht (z.B. durch eine geringe Vorfälligkeistentschädigung). Es lohnt sich auf jeden Fall, sich darum zu kümmern!

Auswirkungen der Inflation für Immobilienbesitzer

In der Tagespresse wimmelt es derzeit von Berichten über die Auswirkungen der zuletzt vergleichsweise stark anziehenden Teuerungsrate, auch Inflation genannt. Die meisten dieser Artikel gehen darauf ein, was die Inflationsrate von derzeit rund 2,6 % (Durchschnitt der letzten 50 Jahre lag bei rund 2,85) insbesondere für Sparer und Kapitalanleger bedeutet.

Aber was bedeutet die Infaltion für Immobilienbesitzer oder die, die es jetzt werden wollen?

Die Infaltionsrate gibt wieder, wie sich der Wert des Geldes entwickelt. Heisst: was bekomme ich heute für einen Euro und was bekommen ich in einem, in fünf oder in 20 Jahren für einen Euro? Umgekehrt bedeutet es: was muss ich heute oder in fünf oder in 20 Jahren für eine bestimmtes Produkt oder eine Dienstleistung zahlen?

Die Teuerungsrate trifft Immobilienbesitzer zunächst einmal an zwei Stellen:

1. bei den Nebenkosten, die sich teilweise sogar stärker verteuern als die allgemeine Teuerungsrate (siehe Öl, Gas, Strom und weitere Nebenkosten)

2. bei den Kosten für die Wartung und Instandhaltung, denn auch die Kosten für der Schornsteinfeger, Handwerksunternehmen oder Baumaterial steigen.

Diese Kostensteigerungen sollte man mit einplanen. Das gilt insbesondere für Immobilienbesitzer, die -vernünftigerweise- auf künftige Modernisierungsmaßnahmen hinsparen wollen. Eine neue Heizung, ein neues Dach o.ä. werden in 5 oder 10 Jahren nicht mehr zu dem Preis zu haben sein wie heute. Da hilft nur eins: die Sparraten für solche Maßnahmen einmal jährlich dynamisieren, also der Teuerungsrate anpassen bzw. die Kosten in z.B. 10 Jahren hochrechnen und auf diesen Betrag hinsparen.

Inflationsschutz durch Immobilie?

Immobilien gelten in Deutschland als wertbeständig, aber bieten sie auch Schutz vor der Inflation? Das ist ein sehr zweischneidiges Schwert, denn der Wert einer Immobilie und dessen Entwicklung hängt von zahlreichen Faktoren ab, die grundsätzlich nichts mit der allgemeinen Teuerungsrate zu tun haben. Der Wert einer Immobilie hängt vor allem von der Art, Lage und dem Zustand dieser Immobilie ab. Wer einen Altbau in der "Pampa" erwirbt und diesen über Jahre eher schlecht als recht pflegt und modernisiert, kann sicher nicht mit Wertsteigerungen rechnen - im Gegenteil. Wer aber beispielsweise in einer Großstadt neu baut, kann zumindest auf einen stabilen Wert hoffen. Aber wie gesagt: der Wert einer Immobilie und dessen Entwicklung wird von vielen Faktoren beeinflusst. Eine goldene Regel gibt es nicht.

Riester für Wohneigentum

(Diese Beitrag wurde am 14.11.2007 inhaltlich geändert/ergänzt)

Da steht es wieder in der Tagespresse: Bundesregierung plant Riester-Förderung für Wohneigentum. Super!

Weniger super ist allerdings, dass das "wie" und das "was" (wie es sich jetzt darstellt) scheinbar deutlich von der Lobby der Bausparkassen beeinflusst wird. Wittert da jemand seine Chance, ein -derzeit- unattraktiv gewordenes Produkt wiederzubeleben?!

So wie es aussieht, wird wohl erst im Laufes des ersten Halbjahres 2008 feststehen, wie die Riester-Förderung für Wohneigentum genau aussieht. Wer zielgerichtet "riestern" will, sollte also noch abwarten, was am Ende dabei herauskommt und nicht jetzt irgendwelche Verträge abschliessen.

Nur noch bis 09.11.2007: Forwarddarlehen ohne Zinszuschlag

Am 09.11.2007 läuft die Sonderaktion eines unserer Bankpartner entgültig aus. Bis dahin wird noch auf den sonst obligatorischen Zinszuschlag für Forwarddarlehen verzichtet. Ab dem 09.11.2007 dürften sich damit insbesondere Forwarddarlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu 36 Monaten verteuern.

Weitere Informationen oder Angebotsunterlagen bekommen Sie unter der Rufnummer 0 40 - 611 35 581 (Herr Varlemann) oder per E-Mail unter info@baufi-nord.de .

Unglaublich: BHW kündigt Bausparverträge

Laut verschiedenen Presseberichten hat die Bausparkasse BHW rund 7.000 mit bis zu 5%hochverzinste und voll angesparte Bausparverträge einseitig gekündigt. Das BHW möchte damit Kunden loswerden, die den Bausparvertrag als reine Kapitalanlage betrachten und nie vor hatten, zu bauen bzw. das Darlehen in Anspruch zu nehmen.

Die Fachleute streiten sich jetzt, ob eine solche Kündigung durch das BHW rechtens ist. Wie auch immer diese Frage am Ende beantwortet wird: auch andere Bausparkassen haben mit alten hochverzinsten Verträgen ein Problem, kommen aber trotzdem nicht auf den Gedanken zu kündigen.

Ist das Ausdruck der Geschäftspolitik des BHW? Dann sollte man dort wahrscheinlich keine Haus finanzieren, denn vielleicht wird man ja ganz schnell zu einem Kunden, den das BHW nicht mehr haben will.

Neu: Finanzierung von Gewerbeimmobilien

Ab sofort vermittelt das Beraterteam von baufi-nord.de auch gewerbliche Immobilienfinanzierungen auf der Basis von sog. Objektfinanzierungen.

Was sind Objektfinanzierungen?
Bei sog. Objektfinanzierungen steht die zu finanzierende Immobilie im Mittelpunkt der Kreditentscheidung. Die persönliche Bonität des/der Darlehensnehmer(s) ist zweitrangig (die Bonität muss in Ordnung sein, d.h. dass Schufa- und Creditreformauskunft keine Negativmerkmale enthalten dürfen). Ansonsten unterscheidet sich eine Objektfinanzierung nicht von anderen Darlehen (= Annuitätendarlehen mit festen Zins- und Tilgungsraten).

Was wird finanziert?
Finanziert werden (fast) alle gewerblich genutzten Immobilien, insbesondere auch Immobilien, mit denen Banken normalerweise erhebliche Probleme haben, z.B.

- (Lager-)Hallen
- Hotels und Pensionen
- Restaurants und Gaststätten
- kleinere Einkaufszentren und einzelne Ladenlokale
- kleinere Bürogebäude und einzelne Büroräume
- usw.

Ausführliche Informationen finden Sie auf unseren Webseiten www.objektfinanzierungen.de/index.html oder http://www.gewerbefinanzierung.de/

Hypotkenekrise: Situation in Deutschland anders?!

Die sog. Hypotkenekrise hat nach den USA jetzt auch Großbritannien erwischt. Auch dort steht jetzt der erste Baufinanzierer vor der Zahlungsunfähigkeit und kann nur noch mit Hilfe einer "unbegrenzten Kreditlinie" der Britischen Zentralbank überleben.

Kann ähnliches auch in Deutschland passieren?

Die Situation in den USA und Großbritannien ist ähnlich:
- in beiden Ländern waren/sind die Immobilienpreise sehr hoch und bröckeln jetzt nach unten (in den USA schon länger, in Großbritannien geht es jetzt langsam abwärts)
- in beiden Ländern wurden -politisch gewollt- Banken geradzu "gezwungen" hohe Kredite an Menschen mit geringem Einkommen zu vergeben - und das auch noch ohne wirkliche Bonitätsprüfung
- in beiden Ländern werden Wohnimmobilien überwiegend mit variablen Zinskonditionen finanziert
- in beiden Ländern sind die Zinsen für Baudarlehen stark gestiegen; damit sind viele Hausbesitzer nicht mehr in der Lage, ihre Raten zu zahlen

Die Situation in Deutschland sieht anders aus:
- die Immobilienpreise bewegen sich eher am unteren Ende und ziehen jetzt -in einigen Regionen- stärker an
- Banken -auch ausländische- vergeben in Deutschland Kredite nur nach einer sorgfältigen Bonitätsprüfung
- in Deutschland werden Baudarlehen sehr selten variabel vergeben; hier sind Zinsbindungen von mind. 10 Jahren üblich; damit ergibt sich für die Immobilienbesitzer eine höhere Planungssicherheit über einen vergleichsweise langen Zeitraum; davon ausgenommen sind viele Hausbesitzer, die ihre Immobilie über sog. Fremdwährungsdarlehen finanziert haben

Hypothekenkrise trifft jetzt auch britischen Baufinanzierer

Gem. einer dpa-Meldung im Hamburger Abendblatt vom 15.09.2007 trifft die Hypothekenkrise jetzt auch erstmals unmitelbar eine Bank ausserhalb der USA. Wie dem Bericht zu entnehmen ist, musste die Britische Notenbank dem Baufinanzierer "Northern Rock" mit einem Notkredit unter die Arme greifen. Der Aktienkurs von Northern Rock brach daraufhin um bis zu 25% ein.

Northern Rock ist in Großbritannien mit 76 Niederlassungen vertreten und nicht gerade "eine kleine Nummer" am Markt. Das fatale: viele Kleinanleger (ca. 1,4 Mio!) haben bei Northern Rock Spareinlagen und fürchten jetzt um ihr Geld. Folge: die Filialen der Hypothekenbank wurden quasi von Anlegern belagert, die ihr Geld dort abziehen wollen. Das dürfte die Situation dort weiter verschärfen.

Grund für die Liquiditätsprobleme ist, dass Banken sehr vorsichtig geworden sind und sich untereinander kaum noch Geld leihen. Da Northern Rock aber dringend auf derartige Kredite von anderen Banken angewiesen ist, wird es dort "eng". Durch den Abzug der Sparanlagen dürfte sich das Problem der Zahlungsunfähigkeit weiter verschärfen.

Dass dieses Problem -ähnlich wie in den USA- jetzt eine Bank in Großbritannien trifft, ist eigentlich nur logisch, denn in Großbritannien laufen Immobilienfinanzierungen ähnlich wie in den USA. Auch dort gibt es einen großen Markt für wenig gesicherte Kredite an Menschen mit geringem Einkommen (sog. "non-conforming-loans").

Auch in Deutschland sind die Folgen der Krisen in den USA und Großbritannien jetzt zu spüren. Die Aktienkurse zahlreicher Baufinanzierer (z.B. Interhyp AG) verloren am Freitag bis zu 30% an Wert.

Augen auf bei Bauträgern!

Wer von einem Bauträger ein noch zu bauendes Haus inkl. Grundstück oder eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte ggf. danach fragen, ob denn die Finanzierung seitens des Bauunternehmens gesichert ist.

Hintergrund: in einem aktuellen Fall hat eine unserer Kundinen eine noch zu sanierende Altbauwohnung erworben. Die 5 weiteren Wohnungen in dem Haus wollte der Bauunternehmer im eigenen Bestand behalten, hat diese also nicht verkauft. Nach mehreren Wochen schließlich stellte sich heraus, dass der Bauunternehmer nicht über die notwendigen Mittel oder eine Bankfinanzierung verfügt, um das Projekt tatsächlich anzugehen. Die Folge: der Kaufvertrag muss auf dem Rechtsweg "rückabgewickelt" werden und die Käufer mussten sich nach einer anderen Immobilie umsehen.

Glücklicherweise hat unsere Kundin tatsächlich eine andere Wohnung in vergleichbarer Lage und mit einem vergleichbaren Preis gefunden. Die von uns vermittelte Fianzierung kann daher problemlos auf das neue Objekt übertragen werden. Also Glück im Unglück!

Wer derartige Überraschungen vermeiden will, sollte sich die sog. "Bauträgerfinanzierung" des Bauunternehmens von der jeweiligen Bank des Bauunternehmens bestätigen lassen. Tipp: in der Regel sagt eine Bank eine solche Bauträgerfinanzierung erst zu, wenn mind. 60%-80% der Einheiten (Reihenhäuser, Wohnungen usw.) verkauft sind.

Baukosten: Bremen am günstigsten

Laut einer Untersuchung der Landesbausparkassen ist Bremen das günstigste Bundesland für Häuslebauer.

Hier die Rangfolge:

1. Bremen: 975 Euro je qm Wohnfläche
2. Sachsen-Anhalt: 990 Euro je qm Wohnfläche
3. Mecklenburg-Vorpommern: 1.020 Euro je qm Wohnfläche
4. Niedersachsen: 1.029 Euro je qm Wohnfläche
5. Brandenburg: 1.044 Euro je qm Wohnfläche
6. Berlin: 1.060 Euro je qm Wohnfläche
7. Sachsen: 1.088 Euro je qm Wohnfläche
8. Schleswig-Holstein: 1.103 Euro je qm Wohnfläche
9. Thüringen: 1.139 Euro je qm Wohnfläche
10. Nordrhein-Westfalen: 1.196 Euro je qm Wohnfläche

Die Preise stellen die durchschnittlichen Baukosten dar. Daraus kann man aber auch schließen, dass man in Bremen ggf. bescheidener baut als in NRW!?

3. Hamburger Bau- und Immobilientage

Am 22. und 23.09. finden in Hamburg die 3. Hamburger Bau- und Immobilientage statt. Wir werden diesmal ebenfalls mit einem Stand dort vertreten sein und laden Sie herzlich ein, uns zu besuchen.

Weil wir das mit dem Einladen wörtlich nehmen, können Sie bei uns einen Gutschein für den kostenlosen Eintrit bekommen. Den kostenlosen Gutschein können Sie unter folgendem Link bei uns anfordern: www.baufi-nord.de/html/baumesse_hamburg.html

SRV Neumünster: Betrug mit Mietkaufmodellen?

Wer im Internet (z.B. auch auf der webseite vom Immobilienscout24) nach "Mietkauf" sucht, wird u.a. auf die Angebote des "SRV Schulden-Regulierungs-Verein e.V." in Neumünster stossen.

Das Hamburger Abendblatt berichtet in der Aushaben von heute (10.08.2007), dass die Staatsanwaltschaft Kiel gegen den Vereinsvorsitzenden wegen Betrug und Untreue im großen Stil ermittelt. Die Geschäftsräume des Vereins und die Privaträume des Vorsitzenden wurden durchsucht.

Hinweis: in dem Artikel des Abendblattes wir der "SRV" nicht erwähnt. Dort heisst es lediglich "ein Verein zu Schuldenregulierung in Neumünster"!


Der Vereinsvorsitzende soll in großem Umfang Ratenzahlungen der Vereinsmitglieder, die zu deren Schuldentilgung gedacht waren, für eigene Zwecke verwendet haben. Ausserdem sollen notleidende Immobilienbesitzer mit der Aussicht auf ein Mietkaufmodell gekördert worden sein, um dann die obligatorischen "Besichtigungsgebühren" abzuzocken. Der Vereinsvorsitzende bestreitet die Vorwürfe und macht eine ehemalige(n) Mitarbeiter(in) für die Anschuldigungen verantwortlich.

Sollten sich die Verdächtigungen als richtig erweisen, wäre das eine Bestätigung für alle Branchenkenner, die schon lange vor dem "SRV" gewarnt haben.

Wir empfehlen allen, denen vom SRV Mietkaufmodelle angeboten wurden, sich mit der Staatsanwaltschaft in Kiel in Verbindung zu setzen (der ermittelnde Staatsanwalt ist Herr Uwe Wick; siehe www.schleswig-holstein.de/Justiz/DE/Staatsanwaltschaften/StaatsanwaltschaftKiel/StaatsanwaltschaftKiel__node.html__nnn=true

Die Krise der US-Immobilienfinanzierer

Es vergeht kein Tag, an dem die Presse nicht wieder irgendwelche Horormeldungen bzgl. der Krise bei den US-Immobilienfinanzieren auf Lager hat. Zuletzt steht die eher unwichtige IKB Bank im Mittelpunkt des Geschehens, weil die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Zusammenbruch der IKB nur mit milliardenschweren Hilfen verhindert hat. Allerdings hat nicht nur die KfW sondern auch deutsche Großbanken sowie Sparkassen und Volksbanken der IKB unter die Arme gegriffen. Einige Finanzexperten hatten bereits die schwerste Bankenkrise seit den 30er Jahren (des letzten Jahrhunderts) vorausgesagt. Und tatsächlich: in den USA sind bereits zahlreiche Banken, die sich auf das Geschäft mit riskanten Immobilienfinnazierungen eingelassen haben, zusammengebrochen.

Aber was hat es denn eigentlich mit dieser Krise auf sich?

Eigentlich ist es ganz einfach: in den USA haben sich viele Bürger in Zeiten hoher Immobilienpreise und niediger Zinsen den Traum von den eigenen 4 Wänden erfüllt. Und diesen Traum hatten eben nicht nur Gutverdiener, sondern auch Menschen mit weniger guten Einkommensverhältnissen. Aber weil die Zinsen sehr niedrig waren, konnten sich eben auch die Menschen ihren Traum erfüllen.

Aber auch Amerikaner, die bereits lange Immobilienbesitzer waren und ihre Häuser zum teil abbezahlt hatten, haben die hohen Immobilienpreise und niedrigen Zinsen genutzt, um ihre Immobilien weiter und höher zu beleihen. Dieses Geld ist dann in den privaten Konsum geflossen (in dem USA gibt es keine Raten- oder Dispokredite wie bei uns).

Jetzt gibt es in den USA aber -unter anderem - eine wesentliche Besonderheit:

Darlehen werden dort i.d.R. nicht -wie bei uns- langfristig festgeschrieben, sondern sind variabel. Das bedeutet, dass der Zinssatz regelmäßig (z.B. alle 3-6 Monate) den aktuellen Marktbedingungen angepasst wird. Und das ist in den USA in den vergangenen Monaten häufig passiert. Die Folge: viele Menschen können sich die Raten für das eigene Haus nicht mehr leisten und zahlen entsprechend auch keine Raten mehr.

Da gleichzeitig die Immobilienpreise gesunken sind, haben Banken zudem Kredite gekündigt, da diese nicht mehr ausreichend besichert waren. Nur: viele Bankkunden hatten einfach nicht das Geld, um diese Kredite zurückzuzahlen. Folge: noch mehr Immobilien, die schnellst möglich verkauft werden mussten und damit weiter sinkende Immobilienpreise.

Und was haben deutsche Banken damit zu tun?

Eigentlich nicht sooo viel, aber: einige deutsche Banken haben sich direkt oder indirekt an dem Geschäft mit den Krediten in den USA beteiligt. Und bei genau diesen Banken "brennt jetzt die Hütte", denn die in Konkurs gegangenen US-Banken oder Fonds können ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. Und das für Aussenstehende kuriose daran: einige Banken wissen scheinbar noch gar nicht, was da ggf. noch auf sie zukommt.

Welche Auswirkungen hat das auf den deutschen Markt mit Immobilienfinanzierungen?

Das weiss noch kein Mensch, aber es mehren sich die Stimmen, die eine "verantwortungsvollere Kreditvergabe" auch in Deutschland fordern. Ausserdem gehen viele Experten davon aus, dass sich Baudarlehen in Zukunft deutlich verteuern könnten. Allerdings gibt es ebenso viele Experten, die eine Senkung der Bauzinsen in Deutschland erwarten.

KfW senkt Zinsen!

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat die Zinsen bei einigen Programmen gesenkt.

Siehe https://www.kfw-formularsammlung.de/KonditionenanzeigerINet/KonditionenAnzeiger?Bankengruppe=1392435951&Programmgruppe=1881462390

KfW erhöht erneut Zinsen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat am Freitag, den 22.06.2007, die Zinssätze für eine Reihe von Kreditprogrammen erhöht. Dies gilt insbesondere für das KfW-Wohneigentumsprogramme (jetzt 5,25% nom. /= + 0,15%). Nicht betroffen sind sog. "Öko-Programme", die vom Bund bezuschusst werden.

Zinsanstieg gebremst?

Nach dem vergleichsweise hohen Zinsanstieg in den letzten Wochen und Tagen scheint(!) jetzt einigermaßen Ruhe eingekehrt zu sein. Grund für diesen Zinsanstieg waren die stark gestiegen Zinssätze für Anleihen und Pfandbriefe in den USA und "Euroland".

Wir gehen allerdings davon aus, dass die Zinsen -nach kurzer Atempause- weiter ansteigen werden.

Bauverträge: drum prüfe, wer sich...bindet...

Wer mit dem Gedaken spielt, sich den Traum von den eigenen 4 Wänden zu verwirklichen, ist sehr darum bemüht, einen möglichst günstigen Preis auszuhandeln. Das ist angesichts vergleichsweise hoher Baukosten mehr als ligitim. Allerdings scheint es so, dass viele Bauherren und Bauherrinnen von den Preisverhandlungen so erschöpft sind, dass sie anschliessend in eine Art "Ruhezustand" verfallen und ein wichtiges Detail vergessen: die Prüfung der Bau- und Kaufverträge.

Warum ist die -sachkundige- Prüfung der Bau- oder Kaufverträge so wichtig?

Eines sollten Sie sich als angehender Bauherr vor Augen führen: der Bauunternehmer, der Ihnen gegenübersitzt, macht dieses Geschäft wahrscheinlich schon seit Jahren und weiss wie ein Vertrag aussehen muss, der für ihn vorteilhaft ist. Und es ist auch mehr als verständlich, dass ein Bauunternehmer immer versuchen wird, seine Vertragsvorstellungen durchzusetzen.

In Bauverträgen geht es insbesondere um die genaue Baubeschreibung (die meistens leider alles andere als genau ist), Fragen der Gewährleistung (z.B. nach VOB oder BGB?), zeitliche Abläufe (Fertigstellungstermine usw.) sowie Zahlungsmodalitäten. Wer da patzt kann unter dem Strich leicht ordentlich draufzahlen!

Bei der Prüfung von Bau- und Kaufverträgen sollte man sich nicht auf den Rat von Freunden, Bekannten oder irgendwelcher Internetforen verlassen. Hier hilft nur der Gang zu einem Fachanwalt, der auf Bau- und Immobilienrecht spezialisiert ist. Eine solche -gründliche- Vertragsprüfung kostet alles in allem ca. 500-1.000 Euro. Viel Geld, das man ja lieber für andere Dinge ausgeben würde. Wenn man allerdings brücksichtigt, dass schlechte Bauverträge leicht Mehrkosten von 10.000 Euro und mehr zur Folge haben können, sind die Anwaltskosten sehr niedrig. Und: wer seine Verträge vorher prüfen lässt, hat während des Baus sehr viel mehr Ruhe!

Verkauf von Krediten an Investoren: Anzeige gegen Sparkasse

Ermittlungen gegen Wedeler Stadtsparkasse

Vorwurf des Geheimnisverrats. 84-jährige Mutter einer betroffenen Kreditnehmerin beging Selbstmord. Institut: "Wir haben uns nichts vorzuwerfen."

Vor fast genau einem Jahr war Achim Thöle ein gefragter Redner. Bei der "1. Deutschen Distressed-Assets-Konferenz" in Frankfurt referierte der Chef der Stadtsparkasse Wedel über seine Erfahrungen beim Verkauf von Krediten, die von den Schuldnern nicht mehr getilgt werden konnten. Die Sparkasse hatte zuvor 636 Kredite an die Schweizer Großbank Credit Suisse verkauft. Während Thöle damit Altlasten loswurde, begann für die rund 200 betroffenen Kreditnehmer ein Wechselbad der Gefühle zwischen Hoffnung und der Furcht vor Zwangsversteigerungen.

Lange blieb es ruhig in Wedel, doch als eine der Kreditnehmerinnen ihre Raten nicht mehr bezahlen konnte und sich ihre 84-jährige Mutter das Leben nahm, entbrannte die Diskussion über die moralische Richtigkeit des Sparkassendeals. Zwar fand die Wedeler Polizei keinen direkten Zusammenhang zwischen dem Tod und dem Verkauf der Kredite, doch nach Aussagen der Tochter soll die alte Dame kurz vor ihrem Selbstmord gesagt haben: "Vielleicht verkauft sich eine leere Wohnung besser."

"Die Forderungen hätten nicht verkauft werden dürfen. Denn anders als Banken sind Sparkassen meist öffentlich-rechtlich. Ihre Chefs sind damit Amtsträger. Falls die Kunden dem Verkauf der Kredite nicht zugestimmt haben, haben sie zudem den Tatbestand des Paragrafen 203 des Strafgesetzbuches erfüllt", sagte Michael Middelmann. Der Jurist vertritt viele der betroffenen Sparkassenkunden. Ihm geht es um Geheimnisverrat, weil Daten weitergegeben worden sein sollen, ohne zuvor die Kunden zu fragen.

Der Deal beschäftigt inzwischen auch die Staatsanwaltschaft Kiel, nachdem Anzeigen gegen die Stadtsparkasse Wedel eingegangen sind. "Ein Ergebnis der Ermittlungen liegt noch nicht vor", sagte der Kieler Oberstaatsanwalt Uwe Wick dem Abendblatt. "Ich kenne Kreditnehmer, deren Einverständnis zum Verkauf der Forderungen nicht vorlag", sagte Middelmann, während die Sparkasse die Anschuldigungen zurückweist. "Wir haben uns nichts vorzuwerfen", so der Vorstandsvertreter des Instituts, Jürgen Köhn. Mehr wollte er nicht sagen, auch nicht, warum im Strategiepapier zum Verkauf, das dem Abendblatt vorliegt, das Projekt Kilimandscharo genannt und mit Giraffen und Elefanten illustriert wurde.

Ob Sparkassen als öffentlich-rechtliche Körperschaften Forderungen verkaufen dürfen ist umstritten. So prüft auch der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV) derzeit erstmals, ob solche Verkäufe rechtens sind. "Sie entsprechen grundsätzlich nicht der Geschäftspolitik der Sparkassen-Finanzgruppe und sie spielen bei uns so gut wie keine Rolle. Allerdings agieren Sparkassen eigenständig und in wenigen Einzelfällen ist es dazu gekommen", begründet DSGV-Sprecher Stefan Marotzke, warum das Thema erst jetzt akut wird. Keine Verkäufe gab es bislang bei der Haspa, wie Sprecherin Stefanie von Carlsburg sagte. In Einzelfällen würde die Haspa aber den Deutschen Inkasso-Dienst mit dem Eintreiben von Forderungen beauftragen.

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Den vollständigen Artikel finden Sie unter: www.abendblatt.de/daten/2007/05/30/747940.html

Gutachterkosten unzulässig!

Banken dürfen bei der Kreditvergabe die Kosten für interne Gutachten nicht an die Immobilienkäufer weitergeben. Das hat nach Angaben der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen das Landgericht Stuttgart entschieden.

Die Verbraucherschützer hatten in einem Musterprozess gegen die Bausparkasse Wüstenrot geklagt. Diese knüpfe in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Gewährung eines Darlehens an ein Wertgutachten, dessen Kosten der Kreditnehmer tragen muss. Nach Auffassung der Richter werden die Verbraucher durch diese Klausel unangemessen benachteiligt. Die Wertermittlung liege nur im eigenen Interesse der Bank und habe für den Kunden keinen Nutzen (Aktenzeichen: 20 O 9/07).

Die Verbraucherzentrale rät betroffenen Kunden, das Geld von ihrer Bank oder Bausparkasse zurückzufordern. Ein Musterbrief ist auf der Internet-Seite der Verbraucherzentrale zu finden (siehe www.verbraucherzentrale-nrw.de/mediabig/34222A.rtf)

Quelle: Süddeutsche Zeitung v. 22.05.2007

0,50% Rabatt auf KfW-Darlehen

Ab 03.05.2007 gibt einer unserer Bankpartner 0,50% Rabatt auf verschiedene Kreditprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Bedingungen: neben dem/den KfW-Darlehen werden mind. 50.000 Euro über ein "normales" Bankdarlehen finanziert.

Diese Sonderaktion gilt für folgende Programme:
- Wohneigentumsprogramm
- Ökologisch bauen
- Wohnraum Modernisieren

Wichtig: der Rabatt von 0,5% heisst nicht, dass man diesem Angebot blind hinterherlaufen sollte. Je nach Finanzierungsvorhaben und eigenen Zinserwartungen für die Zukunft kann es -unter dem Strich- günstiger sein, insbesondere auf das KfW-Wohneigentumsprogramm zu verzichten. Das muss man sehr genau durchrechnen!

Weitere Infos finden Sie unter: www.baufi-nord.de/html/rabatt_auf_kfw-darlehen.html

Ohne Bonitätsunterlagen: jetzt bis 75%

Finanzierungen ohne Einreichungen von Bonitätsunterlagen waren bisher schon bei Beleihungen von maximal 60% möglich. Einer unserer Finnazierungspartner hat dieses Angebot jetzt erweitert.

Künftig müssen Selbstständige und Freiberufler, die das zu finanzierende Objekt zur Eigennutzung erwerben, keine Bonitätsunterlagen einreichen. Für Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von maximal 75% (Höchstbetrag 300.000 Euro) reicht es, eine vollständige und unterschriebene Selbstauskunft einzureichen. Dieses Darlehen kann allerdings nicht für Umschuldungen oder Kapitalbeschaffungen eingesetzt werden.

Damit werden Immobilienfinanzierungen für Selbständige und Freiberufler wesentlich einfacher. Das gilt insbesondere bei komplizierten Einkommensverhältnissen oder umfangreichem Immobilienbesitz. Da winken die meisten Banken ab.

Kleiner Wermuthstropfen: dieser Bankpartner ist nicht gerade billig, aber eben unkompliziert.

Die EZB erwägt eine Zinserhöhung im Juni

Der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) neigt einer weiteren Zinserhöhung im Juni zu, hat sich dazu aber noch nicht endgültig entschlossen. Diesen Eindruck vermittelte EZB-Präsident Jean-Claude Trichet am Donnerstag auf der monatlichen Pressekonferenz in Frankfurt.
„Ich werde heute nichts sagen, was darauf abzielt, die Erwartungen für sagen wir Juni zu ändern“, sagte Trichet. Für diesen Monat rechnen die Händler am europäischen Geldmarkt mit einer Zinserhöhung der EZB auf 4 Prozent, wie aus den Terminkursen abzulesen ist. „Wir legen uns aber nie im vornherein fest“, ergänzte Trichet. Am Donnerstag ließ der EZB-Rat den Leitzins im Euro-Raum, den er im März auf 3,75 Prozent angehoben hatte, unverändert. Trichet vermied auch eine Festlegung, ob die Zentralbank nach Juni eine Zinspause einlegen könne.

„Notwendige Anpassung“ an den Finanzmärkten
Die jüngsten „guten“ Wirtschaftsdaten sieht Trichet als Bestätigung der Einschätzung des EZB-Rates, dass die Euro-Wirtschaft im ersten Halbjahr 2007 „robust“ und danach „solide“ wachsen werde. Auf längere Sicht gebe es aber Risiken. Ein Risiko sieht die EZB in den Finanzmärkten. Die globale Risikoeinschätzung ist „vielleicht auf einem Niveau, das nicht tragfähig ist“, sagte Trichet. Die „notwendige Anpassung“ müsse schrittweise, geordnet und nicht scharf und abrupt erfolgen.

Nach seinen Worten sieht der EZB-Rat wie schon vor einem Monat unverändert Aufwärtsrisiken für die Preisstabilität auf mittlere Sicht. Es sei von größter Wichtigkeit zu verhindern, dass diese Preisrisiken einträten, heißt es in der schriftlichen Mitteilung des EZB-Rates. Die Geldpolitik im Euro-Raum bleibe „eher akkomodierend“, also die Wirtschaft unterstützend. Die robuste Geldmengen- und Kreditentwicklung bestätige diese Einschätzung, sagte Trichet.

Den vollständigen Artikel finden Sie unter: www.faz.net/s/Rub050436A85B3A4C64819D7E1B05B60928/Doc~E4CED36A950044A22A1F34EBCEFFFD2D6~ATpl~Ecommon~Scontent.html

Sonderkontingent: 30 Jahre Zinsfestschreibung

Über einen unserer Kooperationspartner können wir ein begrenztes Sonderkontingent mit 30 Jahren Zinsfestschreibung anbieten (für Neubau, Kauf oder Umfinanzierungen). Die wesentlichen Eckdaten:

- Zinsfestschreibung 30 Jahre
- Nominalzins 4,99% p.a.
- Effektivzins 5,12% p.a.
- Tilgungssatz: frei wählbar ab 1% anfänglich p.a.
- Finanziert werden maximal 60% der Gesamtkosten bei Neubau oder Kauf (inkl. Erwerbsnebenkosten!)
- der Darlehensbedarf über diesen 60% kann über KfW-Darlehen abgedeckt werden

(alle Konditionen freibleibend)

KfW-Wohneigentumsprgramm um 0,25% reduziert

Einer unserer Bankpartner reduziert im Rahmen einer Sonderaktion die Zinskonditionen für das KfW-Wohneigentumsprogramm um 0,25% auf derzeit 4,15% (bei 10 Jahren Zinsbindung).

Ausserdem rechnet dieser Bankpartner den KfW-Anteil nicht in die Beleihung mit ein. Das führt zu einem günstigeren Zinssatz für das verbleibende Bankdarlehen.

Aber: ob sich diese Variante für Sie -unter dem Strich- tatsächlich rechnet, muss man individuell sehr genau berechnen. Dies hängt insbesondere auch von Ihren Erwartungen hinsichtlich des Zinsniveaus in 10 Jahren ab, wenn die Zinsbindung des KfW-Darlehens endet. Rechnen Sie mit deutliche höheren Zinsen als heute, kann es durchaus besser sein, auf das KfW-Darlehen zu verzichten und stattdessen die benötigten Darlehen für mind. 15 Jahre festzuschreiben.

Banken: Weiterverkauf von Darlehen rechtens

Banken können ihre Darlehensforderungen ohne Zustimmung des Kreditnehmers an eine Verwertungsgesellschaft verkaufen (Anmerkung: das betrifft vor allem Darlehen, bei denen Kunden mit der Ratenzahlung im Rückstand sind). Der Kunde muss dann an den neuen Gläubiger zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (AZ XI ZR 195/05).

Der Verkauf von Darlehen von Banken an Verwertungsgesellschaften, z.B. Lone Star, hat in der Vergangenheit für einige Aufregung gesorgt. Grund: die Aufkäufer von Darlehen versuchen natürlich, geld zu verdienen und gehen bei der Eintreibung der offenen Forderungen oftmals wesentlich härter vor als die Banken selbst.

Verbraucherschützer haben vor allem beklagt, dass der Verkauf der Forderungen einen Verstoss gegen das Bankgeheimnis und den Datenschutz darstellt. Dem hat der BGH wiedersprochen.

Hinweis dazu: abgesehen von "schlechten" Krediten, verkaufen einige Banken auch "normale" Darlehen als Paket gebündelt an Investoren. Auf diese Art refinanzieren sich diese Banken. Aufgrund der negativen Berichte über die Vorgehensweise von Investoren bei den "schlechten" Krediten, ist es verständlich, dass man als Kunde keine Bank möchte, die ihre Darlehen verkauft. Das Problem: man wird es nicht verhindern können. Selbst Banken, die heute "nie und nimmer" Darlehenspakete verkaufen, können morgen schon ganz anders denken und entscheiden. Und selbst wenn Banken insbesondere ihre schlechten Kredite nicht verkaufen: Auch die Banken selbst gehen bei der Eintreibung offener Forderungen zunehmend härter vor.

Kein Geld für Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler kann vom Auftraggeber (Verkäufer) keine Entschädigung verlangen, wenn dieser seine Immobilie am Makler vorbei selbst verkauft. Eine solche Klausel in Maklerverträgen ist unwirksam (Landgericht Bielefeld, AZ 4 0 193/06)

Immobilienfinanzierungen für Selbständige

Auch bei der Finanzierung für Gewerbetreibende und Freiberufler kommt Bewegung in den Markt. Gerade die Anbieter, die auch den Markt für Vollfinanzierungen für sich entdeckt haben, wenden sich jetzt auch zunehmend an selbständige Kunden.

Die aktuellen High-Lights unserer Bankpartner in diesem Bereich:

- Finanzierungen sind auch möglich, wenn Sie erst seit einem (!) Jahr selbständig tätig sind
- Finanzierungen ohne Eigenkapitaleinsatz sind möglich
- Finanzierungen ohne Bonitätsunterlagen möglich (bis -neu- 90% des Beleihungswertes der Immobilie)
- für Freiberufler gelten die Rahmenbedingungen wie für Arbeitnehmer (= günstigere Zinskonditionen)
- Darlehen können bis zu 20 Jahre festgeschrieben werden (= hohe Zinssicherheit)
- nicht an den Abschluss von Lebensversicherungen, Bausparverträgen o.ä. gekoppelt

Wenn Sie selbständig oder freiberuflich tätig sind, sprechen Sie uns einfach an. Wir geben Ihnen gerne eine Übersicht über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten. Unsere Beratung und die Angebotserstellung sind -für Sie- kostenlos und unverbindlich).

Olaf Varlemann (Bankkaufmann)
Fa. Olaf Varlemann Baufinanzierungsberatung (Betreiber v. www.baufi-nord.de)
Spezialist für Finazierungen ohne Eigenkapital
Habichtstr. 41 - 22305 Hamburg
Telefon (040) 611 35 581
e-Mail: olaf.varlemann@baufi-nord.de

Hans Dittmer
Hans Dittmer Kapitalmanagement
Spezialist für Gewerbetreibende und Freiberufler
Habichtstr. 41 - 22305 Hamburg
Telefon (040) 611 35 580
e-mail: hans.dittmer@baufi-nord.de

Hypothekenkrise wie in USA auch in Deutschland möglich?

In den USA gibt es eine ausgewachsene Krise im Geschäft mit der Finanzierung von Wohnimmobilien. Nach vorsichtigen Schätzungen von Experten sind dort derzeit rund 2,2 Mio Haushalte (!) bei den Ratenzahlungen für ihr Haus in Verzug - Tendenz steigend. Die ersten Hypothekenbanken haben bereits Konkurs angemeldet.

Ist eine solche Krise auch in Deutschland möglich?

Die Rahmenbedingungen für eine Immobilienfinanzierung in den USA und Deutschland sind kaum miteinander zu vergleichen und funktionieren nach anderen "Gesetzen".

In Deutschland macht man sich auf die Suche nach seinr Wunschimmobilie und kümmert sich anschließend um die Finnazierung dieser speziellen Immobilie. Diese Immobilie wird von der Bank bewertet, ein Bonitätscheck durchgeführt und dann entscheidet die Bank, ob und wie hoch sie diese eine Immobilie finanziert. Kommt es nicht zum Kauf dieser Immobilie, geht das Spiel bei der nächsten Immobilie grundsätzlich von vorne los.

In den USA gehen Kaufinteressenten als erstes zu ihrer Bank oder einem speziellen Anbieter von Immobilienfinanzierungen. Dort wird dann der Finanzierungsrahmen festgelegt -unabhängig von der Immobilie. Wissend, welcher Betrag finanziert wird, kann der US-Bürger sich dann auf die Suche nach einer für ihn geeigneten Immobilie machen. Kommt es tatsächlich zum Kauf, ruft er sein Darlehen bei der Hypothekenbank ab. Der Wert der Immobilie ist dabei zweitrangig.

Ausserdem gibt es in den USA noch zwei weitere unterschiede zum Deutschen Markt:

1. die Finanzierungen sind nie lange festgeschrieben; statt dessen ist es üblich, die Zinskonditionen variabel zu halten. Das war gut, so lange die Zinsen niedrig waren. Das wurde zum Problem, nachdem die Zinsen in den USA stark gestiegen sind. Damit waren und sind viele Hausbesitzer nicht mehr in der Lage, die gestiegenen Zinsraten zu zahlen

2. in den USA befanden sich die Immobilienpreise im Steigen. Das haben viele Hausbesitzer genutzt, um ihre Immobilie weiter zu beleihen - die Hypotheken waren ja günstig- und damit reinen Konsum zu finanzieren (Auto, Reisen usw.). Nachdem die Immobilienpreise jetzt aber wieder sinken (zum Teil dramatisch), fordern die Hypothelenbanken Zusatzsicherheiten oder die (teilweise) Rückzahlung von Darlehen.

Die Fall hat in den USA also doppelt zugeschlagen:

a) stark gestiegene Zinsen
b) fallende Immobilienpreise

In Deutschland wäre es grundsätzlich auch möglich, dass Banken Zusatzsicherheiten fordern, wenn die Immobilienpreise/-werte sinken. In der Praxis kommt dies aber -bei dem selbstgenutzten Einfamilienhaus (o.ä.) kaum vor. Zum einen sind die Schwankungen nicht so dramatisch, zum anderen kalkulieren Banken eine entsprechende Reserve ein bzw. nehmen bei der Wertermittlung einen Sicherheitsabschlag vor.

Das Problem mit den steigenden Zinsen haben wir in Deutschland auch nicht in der Form wie in den USA. Hier werden die Zinskonditionen langfristig festgeschrieben, womit wir wohl weltweit einzigartig sind. Ausserdem ist es hier unüblich und in der Praxis auch kaum machbar, seine Immobilie immer weiter zu beleihen.

ABER........

Die jetzige Niedrigzinsphase haben viele Bundesbürger genutzt, um sich den Traum von den eigenen 4 Wänden zu erfüllen. Dabei sind viele an ihre eigene Leistungsgrenze gegangen und haben ihre Immobilie falsch finanziert.

Wiso falsch finanziert?

Viele Immobilien wurden nach Standard-Schema-F finanziert: einen Teil über ein Bankdarlehen mit 10jähriger Zinsbindung und 1% Tilgung, ein weiterer Teil über ein KfW-Darlehen mit ebenfalls 10jähriger Zinsbindung und einer Tilgung von ca. 2%. Hinzu kam dann oft noch ein Teil, der über einen Bausparvertrag in 10 Jahren getilgt werden soll.

Und da liegt schon das Problem: viele, viele Finanzierungen wurden zu kurz festgeschrieben ("nur" 10 Jahre) und werden zu niedrig getilgt (nur 1% jährlich). Das bedeutet, dass bei Ablauf der Zinsbindung(en) in 10 Jahren noch ca. 85% des ursprünglichen Darlehensbetrages weitere finanziert werden müssen. Sollte das allgemeine Zinsniveau dann wieder einen normalen Durchschnittswert erreicht haben, können sich die Raten "mal eben" verdoppeln. Und das dürfte für viele Immobilienbesitzer das Aus bedeuten.

Wer also glaubt, dass Zustände wie in den USA hier nicht möglich sind, der irrt. Schätzungsweise in spätestens 3-10 Jahren dürfte es auch hier verstärkt zu Kreditausfällen kommen. Und das KANN beispielsweise auch die Immobilienpreise beeinflussen. Und dann?

Vielleicht werden dann ja Gerichte darüber urteilen müssen, ob Banken ihre Kunden hinsichtlich der Risiken einer Immobilienfinanzierung ordentlich aufgeklärt haben.

Vollfinanzierungen jetzt deutlich günstiger!

Gute Nachrichten für alle, die sich den Traum von der eigenen Immobilie mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital erfüllen möchten: einer unserer Bankpartner, der für sehr günstige Konditionen bekant ist, steigt ab sofort auch in das Geschäft mit sog. Vollfinanzierungen ein.

Seit 01.03.2007 können wir unseren Kunden Vollfinanzierungen anbieten, die mit einem Zinssatz von z.B. 4,55% nom./4,65% eff. (Zinsbindung 10 Jahre) günstiger sind als die Angebote der meisten örtlichen Banken für Finanzierungen mit 20%-30% Eigenkapital.

Ab sofort können wir auch alle Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Finanzierungen ohne Eigenkapital einbauen. Das war bisher nicht möglich, weil die Banken, die bisher Vollfinanzierungen angeboten haben, nicht mit der KfW zusammengearbeitet haben.

Tipp: wir empfehlen allen, die günstigen Zinskonditionen unbedingt für eine höhere Tilgung der Darlehen (mind. 2% jährlich) und/oder eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren zu nutzen! Zwar ist auch eine Zinsbung von 20 Jahren möglich, allerdings liegt der Zinssatz sehr deutlich über dem für 15 Jahre. Diese Zinsdifferenz sollte man für eine höhere Tilgung verwenden.

Wir beraten Sie gerne: umfassend und fair!

Weitere Informationen zum Thema "Vollfinanzierungen" finden Sie auf unserer Webseite www.baufi-nord.de/html/finanzierung_ohne_eigenkapital.html

Neu: www.hypomed.de

Wir wollten mal -etwas- Witz und Leichtigkeit in ein so dröges Thema wie Immobilienfinanzierungen zu bringen.

Auf der Webseite www.hypomed.de finden Sie Informationen zum Thema "Forwarddarlehen". Die Webseite liest sich wie die Werbung bzw. der Beipackzettel eines Medikamentes. Dazu passt, dass es in Kürze auch entsprechende Schachteln geben wird, die aussehen als handelte es sich um Kopfschmerztabletten. In der Schachtel befindet sich nicht nur der Beipackzettel, sondern auch noch zwei Hustenbonbons. Die sind für Ihren Kundenberater bei der Hausbank gedacht, wenn er beim Lesen unserer Finazierungsangebote für Sie einen Hustenanfall bekommt ;o))

Neu für Selbständige & Freiberufler

Ab sofort können wir auch Finanzierungen für Selbständige und Freiberufler anbieten, die erst seit mind. 1 Jahr selbständig tätig sind. Auch dieser Personengruppe können wir somit jetzt hohe Beleihungen bis hin zur Vollfinanzierung anbieten.

Weitere Informationen finden Sie unter: www.baufi-nord.de/html/gewerbekunden.html

"Die Welt" über Risiken bei Immobilienvollfinanzierung

Die Welt v. 15.02.2007

Ohne Eigenkapital zum Eigenheim

Immer mehr Bundesbürger nutzen Vollfinanzierungsangebote ausländischer Banken. Inzwischen steigen auch deutsche Kreditinstitute in den Markt ein. Verbraucherschützer sehen den Trend kritisch.Wiesbaden - "In Deutschland entsteht eine neue Kreditkultur", sagt Thomas Arndt, Geschäftsführer der Baufinanzierungsvermittlers Creditweb. Bis vor kurzem mussten Eigenheimerwerber meist 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen. Inzwischen bieten immer mehr ausländische Darlehensgeber Vollfinanzierungen an - und stoßen damit auf hohe Resonanz: Bei sieben von zehn Hypothekendarlehen, die Creditweb 2006 vermittelte, handelte es sich um 100- oder 110-Prozent-Kredite. In letzterem Fall werden zum Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten in vollem Umfang finanziert.....

Den kompletten Artikel können Sie nachlesen unter: www.welt.de/data/2007/02/15/1212723.html

Leserbrief an "Die Welt" zu diesem Artikel ("Mit hohem Risiko zum Eigenheim")

Vollfinazierungen mit hohem Risiko?Ich halte es auch aufgrund meiner 15jährigen Berufspraxis als Baufinanzierungsberater für ein Ammenmärchen, dass Vollfinanzierungen von Immobilien per se riskanter sein sollen als Finanzierungen mit hohen Eigenkapitalanteilen. Entscheidend dafür, ob eine Immobilienfinanzierung langfristig gesund (= tragbar) ist, ist nicht der reine Eigenkapitalanteil, sondern die Höhe der monatlichen Belastung an sich (im Verhältnis auch zu den Einkommenverhältnissen).

Die Höhe der monatlichen Belastung richtet sich dabei nach der Höhe des/der Darlehen(s)und nicht nach dem Eigenlapitalanteil.Wir machen die Erfahrung, dass Bauherren -um die überholte Bauernregeln von "mind. 20% Eigenkapital" zu erreichen- oftmals alle zur Verfügung stehenden Reserven (inkl. Zuwendungen aus der Familie) mobilisieren und außerdem entsprechend groß bauen oder kaufen. Kommt es dann später zu Engpässen, z.B. durch Arbeitslosigkeit, Krankheit o.ä., stehen oft keine Reserven mehr zur Verfügung, um kurz- oder mittelfristige Engpässe auszugleichen.

Das fatale: viele Bauherren/Käufer wähnen sich in Sicherheit, weil sie beim Bau/Kauf entsprechend viel Eigenkapital eingebracht haben. Dass dieses Eigenkapital nutzlos ist, wenn es mal "eng wird", ist vielen nicht bewusst.Unsere Erfahrung zeigt auch, dass "Vollfinanzierer" in ihren Immobilienwünschen eher bescheidener sind. Diese Kunden wünschen sich vor allem eine mietähnliche Belastung. Sie ordnen ihre Immobilienwünsche meist ihren finanziellen Möglichkeiten unter. Bauherren/Käufer mit hohem Eigenkapital gehen häufig den anderen Weg. Es muss DIE Traumimmobilie sein und "irgendwie schafft man das schon".

Bei der Vollfinanzierung ergibt sich unter dem Strich eigentlich nur ein echtes Risiko: das des vorzeitigen Verkaufs. Je höher die Immobilie belastet ist, desto größer ist das Risiko bei einem Verkauf nach z.B. 5 Jahren nicht den Preis zu erzielen, um sämtliche Verbindlichkeiten ablösen zu können. Dieses Risiko ist bei einer Immobilie, in der viel Eigengeld steckt geringer, allerdings: wer viel Eigenkapital hat, baut/kauft meist individueller und muss bei einem späteren Verkauft oftmals höhere Abschläge machen als bei einer vollfinanierten Durchschnittsimmobilie.

Olaf VarlemannBaufinanzierungsberatung, 22964 Steinburg