Bundesregierung stockt Co2-Sanierung auf

Die Bundesregierung will für 2011 rund 1 Milliarde Euro in die energetische Sanierung von Wohngebäuden stecken. Ab dann soll auch der komplette Abriss von "Energiefressern" und Neubau besonders ernergiesparender Häuser gefördert werden.

Eigentlich sollte die Co2-Förderung ab 2011 bei nur rund 450 Millionen Euro liegen. Nach Protesten zahlreicher Lobbyverbände ist die Bundesregierung jetzt scheinbar eingeknickt. Gegen die neuen Pläne der Regierung läuft jetzt der Mieterbund Sturm, weil natürlich auch vermietete Mehrfamilienhäuser gefördert werden, die Vermiter aber trotz Förderdarlehen die Modernisierungskosten auf die Mieten umlegen.

An dem Hauptproblem bei den Förderdarlehen der KfW zur Gebäudesanierung wird sich aber wahrscheinlich nichts ändern: der Unübersichtlichkeit der Förderbedingungen. Diese schrecken Otto-Normal-Bürger ab. Nur wer sich intensiv mit diesen Förderbedingungen beschäftigt, wird entsprechende Mittel in Anspruch nehmen (können/wollen).

Neue Eigenkapitalregeln bei Banken verteuern Kredite

Bei der Vergabe von Krediten spielt nicht nur das Eigenkapital eine Rolle, das die Bankkunden beispielsweise bei der Immobilienfinanzierung einbringen, sondern auch das Eigenkapital der Bank selbst. So ist beispielsweise im Kreditwesengesetz geregelt, wieviel Kredite Banken im Verhältnis zu ihrem Eigenkapital vergeben dürfen und wie viel Eigenkapital je Kredit vorgehalten werden muss.

Die bestehenden Vorschriften werden spätestens mit Inkrafttreten von "Basel III" (2013) verschärft. Banken müssen dann also einen höheren Eigenkapitalanteil bei Finanzierungen bereitstellen (sehr vereinfacht ausgedrückt). Dieses Eigenkapital ist aus Sicht der Banken verhältnismäßig teuer, weil es beispielsweise von Aktionären kommt, die eine "üppige Dividende" erwarten.

Weil Kredite mit mehr Eigenkapital unterlegt werden müssen und damit die internen Kreditkosten steigen, ist davon auszugehen, dass auch die Zinssätze für Darlehen und Kredite steigen werden. Und das unabhängig von der sonstigen Entwicklung am Kapitalmarkt.

Neue Verbraucherkreditrichtlinie: Schluss mit irreführender Werbung?

Seit dem 11.06.2010 gilt in Deutschland eine neue Verbraucherkreditrichtlinie. Neben einigen weiteren Änderungen im Kreditgeschäft soll diese Verbraucherkreditrichtlinie auch die irreführende Werbung mit Zinskonditionen verhindern.

"Ratenkredite ab 3,9%" oder "Baufinanzierungen ab 1,9%"? In der Vergangenheit haben viele Banken und Vermittler mit traumhaften Zinskonditionen gelockt, die in der Praxis kaum ein Kunden auch bekommen hat. Das Zauberwort lautete: bonitätsabhängig.
Aus 3,9% Zinsen wurden so schnell mal effektiv 10% und mehr.

Banken und Vermittler dürfen künftig nur noch mit Zinskonditionen werben, wenn diese Zinskonditionen (oder bessere)für mind. 2/3 der Kunden gültig sind. Leider hat der Gesetzgeber aber vergessen zu erwähnen, wie Anbieter von Ratenkrediten oder Immobilienfinanzierungen diese 2/3 zu ermitteln haben.

Die neue Verbraucherkreditrichtlinie geht sicher in die richtige Richtung, ist aber in der praktischen Umsetzung schwierig. Ein großes Problem dabei: der Gesetzgeber unterscheidet nicht zwischem dem meist standardisierten Ratenkreditgeschäft und den sehr individuellen Immobilienfinanzierungen (bei denen beispielsweise regionale Besonderheiten eine Rolle spielen).

Was bei Immobilienfinanzierungen -hoffentlich- aufhören wird, ist der Umsatnd, dass viele Anbieter in der Vergangenheit mit sog. "Nettokonditionen" oder regional stark beschränkten Konditionen geworben haben, die in der Praxis dann kaum bis gar nicht zum Tragen gekommen sind.

Auf unserer Internetseite haben wir inzwischen die sog. "Top-Konditionen" gelöscht, da diese ebenfalls teilweise regional beschränkt waren. Allerdings veröffentlichen wir weiter detaillierte Zinskonditionen für Beleihungen bis 60% des Verkehrswertes einer Immobilie (>Baugeldkonditionen<).

Warum nur die Zinskonditionen für niedrige Beleihungen?

Bei höheren Beleihungen als ca. 60% ergeben sich zahlreiche Kombinationsmöglichkeiten mit KfW-Darlehen. Das führt -zumindest bei einigen Banken- dazu, dass die Zinskonditionen auch für die Bankdarlehen sinken. Grund: diese Banken berechnen die Zinskonditionen so, als wenn die KfW-Darlehen Eigenkapital sind. Somit bekommt jemand, der ein Bankdarlehen mit einem KfW-Darlehen kombiniert auch für das Bankdarlehen bessere Konditionen als ohne KfW-Darlehen. Diese Bandbreite an Kombinationsmöglichkeiten können wir aber auf unseren Internetseiten nicht darstellen/abbilden. Würden wir nur die Zinskonditionen ohne KfW-Anteil veröffentlichen, halten uns viele ggf. für zu teuer. Daher veröffentlichen wir keine Zinskonditionen für höhere Beleihungen und bitten dafür um Ihr Verständnis.

Kreditverkauf: BGH stärkt Rechte der Verbraucher

Meldung Handelsblatt vom 31.03.2010: Banken können Immobiliendarlehen an andere Institute verkaufen. Bei den betroffenen Kunden sorgen diese Wechsel für Ängste. Eine wegweisende Entscheidung aus Karlsruhe stärkt jetzt die Rechte vieler Hausbesitzer: Nach dem Urteil vom Dienstag kann der Investor nicht mehr unmittelbar die Zwangsvollstreckung betreiben. Vielmehr muss künftig von Amtes wegen geprüft werden, ob der Darlehenskäufer alle Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Kreditvertrag übernahm. Nur dann hat er das Recht, sofort Ansprüche aus der Grundschuld zu vollstrecken......

Die Pressemitteilung des BGH lautete wie folgt:

Der für das Bank- und Börsenrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichts-hofes hatte über die Wirksamkeit einer formularmäßigen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde zu entscheiden. In dem zugrunde liegenden Fall wendet sich die Klägerin gegen die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus einer notariellen Urkunde über die Bestellung einer inzwischen mehrfach abgetretenen Grundschuld, die sie ihrer Hausbank im Jahr 1989 anlässlich einer Darlehensgewährung zur Absicherung aller Ansprüche aus der bankmäßigen Geschäftsbeziehung gewährt hatte. In der notariellen Urkunde hatte sich die Klägerin wegen aller Ansprüche aus der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterworfen. Nachdem die Klägerin nicht in der Lage war, eine im Jahr 2000 geschlossene vergleichsweise Einigung zur Rückführung ihrer Darlehensver-bindlichkeiten zu erfüllen, kündigte ihre Hausbank im Jahr 2002 die Geschäftsverbindung und forderte sie zur Rückzahlung der Restforderung in Höhe von ca. 580.000 € auf. Am 7. Dezember 2004 verkaufte die Bank sämtliche Forderungen gegen die Klägerin und trat der Käuferin auch die Grundschuld ab. Nach einer weiteren Abtretung der Ansprüche und der Grundschuld im Jahr 2005 wurde im Jahr 2007 die Beklagte als Inhaberin der Grundschuld im Grundbuch eingetragen und auf dem Grundschuldbrief vermerkt. Nach Umschreibung der Vollstreckungsklausel leitete die Beklagte gegen die Klägerin im Mai 2008 die Zwangsvollstreckung ein. Die Klägerin hält die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Unterwerfungserklärung unter anderem deshalb für unzulässig, weil diese vorformulierte Klausel in Kombination mit der freien Abtretbarkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs und der Grundschuld sie unangemessen benach-teilige und daher gemäß § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam sei.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Klägerin auf die Hilfswiderklage der Beklagten jedoch verurteilt, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück in Höhe der noch offenen Verbindlichkeiten zu dulden. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen.
Der XI. Zivilsenat hat der Revision der Klägerin nur zum Teil stattgegeben und die Zwangsvollstreckung der Beklagten hinsichtlich der bis zum Jahr 2004 angefallenen Grundschuldzinsen für unzulässig erachtet, weil diese verjährt sind. Die Zwangsvollstreckung als solche aufgrund der formularmäßigen Unterwerfungs-erklärung hat der Senat dagegen als zulässig angesehen. Insbesondere hat er auch aufgrund der in den letzten Jahren vermehrt aufgetretenen Kreditverkäufe keinen Anlass gesehen, die ständige Rechtsprechung aller damit befassten Senate des Bundesgerichtshofs zu ändern und die bankübliche Unterwerfungsklausel zu beanstanden, nachdem auch der Gesetzgeber im Rahmen des Risikobegrenzungs-gesetzes (BGBl. 2008 I S. 1666) keine gesetzlichen Maßnahmen ergriffen hat. Allerdings hat der Bundesgerichtshof für die Umschreibung des Vollstreckungstitels auf den neuen Grundschuldgläubiger entschieden, dass diese im Falle einer - in der Praxis üblichen - Sicherungsgrundschuld dessen Eintritt in den Sicherungsvertrag erfordert. Dies ergibt sich aus einer an den Interessen der Parteien orientierten Auslegung der Unterwerfungserklärung. Damit wird einer andernfalls möglichen Verschlechterung der Rechtsposition des Kreditnehmers und Grundschuldbestellers entgegengewirkt. Ob die Beklagte unter diesem Gesichtspunkt zu Recht aus der Unterwerfungserklärung gegen die Klägerin vorgehen durfte, konnte der Senat nicht entscheiden, weil die Prüfung dieser Frage dem Klauselerteilungsverfahren vorbehalten ist und die Klägerin diesen Weg nicht beschritten hat. Im Rahmen der von ihr erhobenen Vollstreckungsgegenklage kann diese Frage nicht geprüft werden.

Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat künftig bereits im Klauselerteilungsverfahren die für die Titelumschreibung zuständige Stelle (Rechtspfleger, Notar) von Amts wegen zu prüfen, ob der neue Grundschuldinhaber den Eintritt in den Sicherungsvertrag nach den Maßgaben des § 727 Abs. 1 ZPO nachgewiesen hat. Diese Lösung hat den Vorteil, dass der Schuldner nicht aus der Rolle des Verteidigers in diejenige des Angreifers, nämlich des Klägers in einem Vollstreckungsgegenklageverfahren, gezwungen wird. Erst im Falle der Klauselerteilung muss er - möchte er sich dagegen wehren - von den in diesem Verfahren vorgesehenen Rechtsbehelfen Gebrauch machen.

Urteil vom 30. März 2010 – XI ZR 200/09

Rentenhypothek: meue Rahmenbedingungen

Die sog. "Rentenhypothek" eines unserer Finanzierungspartner ist jetzt aktualisiert worden. Ab sofort kann die Rentenhypothek auch ohnen die vorher übliche Tilgung vereinbart werden.

Bei der Rentenhypothek handelt es sich um ein ganz normales Darlehen, das auf die Anforderungen und Bedürfnisse älterer Kunden zugeschnitten ist und vor allem der Liquiditätsbeschaffung dient. Bei dieser Darlehensvariante können bis zu 60% des Marktwertes der Immobilie finanziert werden. Die Auszahlung des Darlehens kann in bis zu 7 Teilbeträgen erfolgen (also als eine Art Rente über 7 Jahre). Für dieses Darlehen sind Zinsen zu zahlen. Der Zinssatz für das darlehen ist über die gesamte Laufzeit festgeschrieben.

Neben dieser eher klassischen Rentenhypothek gibt es noch eine weitere Finanzierungsmöglichkeit über die sog. "Immobilienrente" (Rückwärtshypothek). Auch dabei handelte es sich um ein normales Darlehen, bei dem die Zinsen allerdings mitfinanziert werden und somit keine Raten zu zahlen sind. Allerdings ist der maximale Auszahlungsbetrag wegen der Mitfinanzierung der Zinsen deutlich geringer als bei der klassischen Rentenhypothek.

Weitere Informationen zum Thema Rentenhypotheken finden Sie auf unserer Internetseite unter www.baufi-nord.de/html/ruckwartshypothek.html

Weitere Informationen zum Thema "Immobilienfinanzierungen für Rentner und Pensionäre" finden Sie unter www.baufi-nord.de/html/baufinanzierung_fur_rentner.html

Baufinanzierung ohne Einkommensnachweise

Theoretisch könnten alle Banken sie anbieten: Immobilienfinanzierungen ohne Einkommens- und Bonitätsnachweise. Voraussetzung ist allerdings, dass maximal ca. 60% des Immobilienwertes finanziert werden. In der Praxis verlangen aber fast alle Banken und Sparkassen auch bei Beleihungen unter 60% des Immobilienwertes Nachweise zum Einkommen.

Ganz aktuell bietet einer unserer Bankpartner wieder den Verzicht auf Einkommensunterlagen an, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

- finanziert werden maximal ca. 60% des Verkehrswertes der Immobilie
- das Darlehen muss durch erstrangige Grundschulden besichert werden (es können Ersatzsicherheiten z.B. durch Abtretung von Rückkaufwerten in Lebensversicherungen o.ä. gestellt werden, wenn die grundbuchliche Absicherung nicht ausreicht)
- finanziert werden: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland

Die Bank verlangt bei diesen finanzierungen nur eine vollständige Selbstauskunft und -für die interne Wertermittlung- Unterlagen zu dem Beleihungsobjekt (z.B. Grundrisse usw.).

Weitere Details und Vordrucke für die Einholung eines unverbindlichen Angebotes finden Sie auf unserer Internetseite unter www.baufi-nord.de/html/ohne_bonitatsunterlagen.html

Finanztest: Bausparkasse bei Riester-Darlehen vorn

Unterschiede bis zu mehreren Zehntausend Euro für die gleiche Kreditsumme ermittelte die Zeitschrift Finanztest nach einer Untersuchung der Angebote zur Eigenheimfinanzierung von 87 Banken, Bausparkassen, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften. Außerdem haben die Tester die günstigsten Kredite für sieben Modellfälle ermittelt – vom Neubaukredit bis zum Anschlusskredit.

In den sehr unterschiedlichen Modellfällen ergaben sich große Zinsunterschiede. Die Sparda West beispielsweise berechnete für einen 150 000-Euro Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung und 2,5 Prozent Tilgung einen Effektivzins von 4,30 Prozent. Damit war sie mit Abstand bester Anbieter für einen Kredit ohne staatliche Förderung. Die Sparkasse Hannover verlangte für das gleiche Darlehen einen Effektivzins von 5,60 Prozent. Der Unterschied summiert sich bis zum Ende der Zinsbindung auf über 36 000 Euro.

Vor allem bei Krediten mit Riester-Förderung haben Bausparkassen die Nase vorn. Für einen zinssicheren Bauspar-Kombikredit mit gut 24 Jahren Laufzeit verlangte die Schwäbisch Hall zum Stichtag des Testes Mitte Januar nur einen Effektivzins von 4,02 Prozent. Auch andere Bausparkassen boten ihre Kredite zu einem Effektivzins unter 4,5 Prozent an – garantiert für die gesamte Laufzeit von 20 Jahren und länger. Dafür gab es bei den meisten Banken und Vermittlern bestenfalls einen Kredit mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung.

Der ausführliche Test Eigenheimfinanzierung findet sich in der März-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest, alle Testergebnisse und Checklisten zum Thema Eigenheim unter www.test.de/eigenheimfinanzierung.