Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Schutz vor Überschuldung im Alter angemessen?

Die sog, "Wohnimmobilienkreditrichtlinie" (genauer die damit verbundenen Gesetzesänderungen) schreiben vor, dass Immobiliardarlehen (auch das ein neuer Begriff) bis Erreichen des Rentenalters getilgt sein müssen. Ist das nicht der Fall, müssen Verbraucher nachweisen, dass ihre Alterseinkünfte nach heutigem Maßstab ausreichen, um die verbleibende Finanzierungsbelastung auch im Alter tragen zu können.

Diese Vorgabe(n) sorgen derzeit für viel Aufsehen. Banken, Sparkassen und andere Darlehensgeber beklagen, dass Immobilienfinanzierungen für ältere Mitbürger schwieriger oder gar unmöglich geworden sind. Das stimmt (wenn auch sicher nicht in dem Ausmaß, wie es gerne behauptet wird), aber ist es deswegen falsch?

Der Gesetzgeber will mit diesen Vorgaben verhindern, dass Menschen sich über das Rentenalter hinaus verschulden bzw.

BGH-Urteil: Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinnschaft ist grundsätzlich möglich

BGH-Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15

Pressemitteilung des BGH

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 € betragen und in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.  

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.  

Der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind.  

Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung. 

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.  

Vorinstanzen:  

AG Bremen-Blumenthal 44 C 2012/13 - Urteil vom 4. Oktober 2013  

LG Bremen 4 S 343/13 - Urteil vom 13. Februar 2015

Wohnimmobilienkreditrichtlinie; ab März 2016 werden Baufinanzierungen komplizierter

Ab dem 21.03.2016 werden in Deutschland diverse Änderungen bei Krediten und Immobilienfinanzierungen wirksam. Diese Änderungen beruhen auf der Vorgabe einer EU-Richtlinie zur Verbesserung des Verbraucherschutzes. Der Gesetzgeber möchte Verbraucher mit der Umsetzung der EU-Richtlinie insbesondere vor Überschuldung und unüberlegter Darlehensaufnahme schützen.

Auch für uns als Vermittler  ergeben sich aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie diverse Neuerungen. So müssen wir künftig unsere Beratungsgespräche protokollieren und unsere Empfehlungen für ein oder mehrer Finanzierungsvarianten schriftlich begründen. Glücklicherweise treffen uns die diversen "Neuerungen" bzgl. Umfang und Inhalt der Beratung nicht, da wir schon seit Jahren so arbeiten, wie es das Gesetz ab Ende März für alle Baufinanzierungsvermittler vorschreibt.

Mehr Infos zum Thema Wohnimmobilienkreditrichtlinie finden Sie auf unserer Internetseite:

>>Wohnimmobilienkreditrichtlinie>>

Partnerbüro im Moorrege

Sie leben im Kreis Pinneberg bzw. Kreis Steinbrug und suchen einen kompetenten Baufinanzierungsexperten, der Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie berät und betreut?

Dann sollten Sie unbedingt Kontakt zu unserem Kooperationspartner in Moorrege aufnehmen. Herr Thomsen berät Sie unabhängig von der Interessen unserer diversen Finanzierungspartner und kümmert sich als offizieller Partner der Investitionsbank Schleswig-Holstein auch um öffentliche Fördermittel für Neubau oder Kauf.

Die Kontaktdaten von Herrn Thomsen lauten:

Christian Thomsen

Kaufmann für Versicherungen & Finanzen

Drosselweg 9 - 25436 Moorrege

 

Telefon: (0 41 22) 40 32 871

Telefax:  (0 41 22) 40 32 870

Mobil: (0177) 32 50 861

 

E-Mail: christian.thomsen@baufi-nord.de

Siehe auch Baufinanzierungsberater in Pinneberg

 

 

Neu: Partnerbüro in Rosengarten

Seit Anfang 2016 finden Sie "baufi-nord" auch südlich der Elbe. Pünktlich zum Jahresanfang ist Ulf-Timo Klenke in unseren Verbund freier Baufinanzierungsberater gestossen. Herr Klenke war bis dahin für eine große Bausparkasse tätig und will sich mit der Kooperation "breiter aufstellen", um so seine Kunden noch besser beraten zu können.

Herr Klenke ist Ihr persönlicher Ansprechpartner, wenn Sie im Landkreis Stade, Harburg oder Lüneburg leben.

Die Kontaktdaten von Herrn Klenke lauten:


Ulf-Timo Klenke
Bankkaufmann

Langenrehmer Dorfstrasse 1 -21224 Rosengarten

 

Telefon: 04108 - 459 05 96

Mobil 0176 / 233 90 340

 

E-Mail: ulf-timo.klenke@baufi-nord.de

Siehe auch: Kontaktdaten Ulf-Timo Klenke

KfW fördert Maßnahmen zum Schutz vor Wohnungseinbrüchen

Laut einer Studie des Gesamtverbandes der Versicherungswirtschaft nahm die Zahl der Wohungseinbrüche allein bis 2014 um 35% gegenüber den 1998 zu. Für 2015 geht man von einer noch höheren Zahl der Wohnungseinbrüche aus. Wer sich gegen Wohnungseinbrüche schützen will, muss in der Regel "ein bisschen" Geld investieren. Das betrifft vor allem Eigentümer älterer Immobilien, denn die sind bei Einbrechern aufgrund des mangelnden Einbruchschutzes besonders beliebt. Die Kosten dafür sind je nach Gebäudeart, -ausstattung und -alter unterschiedlich hoch.

Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert seit neuestem (u.a.) nicht nur Verbesserungen beim Umweltschutz, sondern auch bauliche Maßnahmen zum Schutz gegen Wohnungseinbrüche (wobei "Wohnung" auch das freistehende Einfamilienhaus usw. einschließt).

Über das Programm Altersgerecht Umbauen (159/455) fördert die KfW verschiedene bauliche Maßnahmen.

Wer wird gefördert?

Jeder, der in den Einbruchschutz einer bestehenden Wohnimmobilie investiert (das gilt also für Eigentümer und Mieter gleichermaßen).

Was wird gefördert?

• Einbau und Nachrüstung einbruchhemmender Haus- und Wohnungseingangstüren (z. B. Türspione, Mehrfachverriegelungssysteme mit Sperrbügel, Einsteckschlösser, Gegensprechanlagen)
• Einbau von Nachrüstsystemen für Fenster (z. B. Pilzkopfverriegelungen, drehgehemmte Fenstergriffe). Im Programm Energieeffizient Sanieren - Kredit/Zuschuss (Nr. 151/152/430) wird der Einbau einbruchsicherer Fenster, Balkon- und Terrassentüren gefördert
• Einbau einbruchhemmender Gitter und Rollläden
• Einbau von Einbruchs- und Überfallmeldeanlagen (z. B. Kamerasysteme, Personenerkennung an Haus- und Wohnungstüren, intelligente Türschlösser mit personalisiertem Zutrittsrecht)
• Baugebundene Assistenzsysteme (z. B. Bild-, Gegensprechanlagen), baugebundene Not- und Rufsysteme, Bewegungsmelder)

Bei allen Maßnahmen sind die technischen Mindestanforderungen einzuhalten. Die Arbeiten sind durch ein Fachunternehmen auszuführen (wer in Eigenleistung Hand anlegt, geht also leer aus!)

Wie und in welchem Umfang wird gefördert?

Gefördert werden bis zu 100 % der förderfähigen Investitionskosten einschließlich bestimmter Nebenkosten.

Die Förderung erfolgt entweder über...

1. einen Kredit von bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit
oder
2. einen einmaligen Kostenzuschuss von bis zu 1.500 Euro je Wohneinheit

Nicht gefördert werden Umschuldungen bestehender Kredite, Nachfinanzierungen bereits begonnener oder schon abgeschlossener Vorhaben, Ferien- und Wochenendhäuser sowie gewerblich genutzte Flächen.

KfW: Förderung für KfW-70-Häuser endet zum 31.03.2016

An dieser Stelle möchten wir alle künftigen Bauherren nochmals daran erinnern, dass sog. "KfW70-Häuser" nur noch bis 31.03.2016 über das KfW-Programm "Energieeffizient Bauen" (Nr. 153) gefördert werden. Bis zu diesem Tag muss der Antrag bei der KfW vorliegen.

Wer ein sog. "KfW55-Haus" (oder besser) bauen will, sollte ggf. den 01.04.2016 abwarten und erst dann den Antrag bei der KfW bzw. dem durchleitenden Bankinstitut stellen, Ab diesem Termin erhöht die KfW den maximalen Förderbetrag von derzeit 50.000 auf 100.000 Euro je Wohneinheit und bietet außerdem -erstmals- auch eine 20jährige Sollzinsbindung für dieses Programm an. Wir sind im übrigen selbst sehr gespant, wie die Konditionen für die 20jährige Zinsbindung aussehen werden.

BGH-Urteil. Banken müssen mögliche Sondertilgungen bei Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 19.01.2016 müssen Banken, Sparkassen usw. bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung mögliche Sondertilgungen im Rahmen einer eingeräumten Sondertilgungsoption berücksichtigen. Klauseln im "Kleingedruckten", die dies ausschließen, sind unwirksam.

Die genaue Begründung finden Sie auf unserer Internetseite unter Vorfälligkeitsentschädigung-Sondertilgungen

Niedersachsen plant Anhebung des Grunderwerbsteuersatzes

Die niedersächsische Landesregierung "denkt darüber nach", den Grunderwerbsteuersatz von derzeit 5 Prozent auf 6,5 Prozent anzuheben. Als Begründung wird genannt, dass man so einen Ausgleich für die unerwarteten Mehrkosten für die Flüchtlingsunterbringung etc. erzielen will.