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Mittwoch, 15. März 2017

Was taugen eigentlich Online-Rechner für die Immobilienwertberechnung?

Wer darüber nachdenkt, seine Immobilie zu verkaufen, will natürlich wissen, welchen Kaufpreis man für diese Immobilie realistisch verlangen kann. Da ist es doch praktisch, wenn man mal eben einen der vielen kostenlosen Rechner im Internet nutzen kann. Da gibt man dann 4-5 Daten ein (beispielsweise die Immobilienart und die genaue Anschrft) und "schupssdiwupps" spuckt der Onlinerechner einen Marktpreis aus.Aber wie aussagekräftig ist dieser Marktwert?

Kostenloser Rechner?! Warum kostenlos?

Wer einn der vielen Online-Rechner für die Immobilienwertermittlung benutzt, sollte sich als erstes fragen, warum dieser Rechner kostenlos ist. Schließlich hat niemand etwas zu verschenken und der Aufwand, solche Rechner mit den Hintergrundaten (Grundstückswerte usw.) zu füttern ist enorm. Die Antwort bei den meisten mir bekannten Online-Bewertungstools ist simpel: es geht einfach nur darum, Sie als Kunden zu locken, um Ihnen eine kostenpflichtige Immobilienbewertung zu verkaufen oder sich (oder andere) als Immobilienmakler anzubieten. Mit dem wahren Leben haben die Berechnungsergebnisse meistens nichts zu tun (das wäre schon der ganz große Zufall).

Gerade die kostenlosen Internetrechner sind viel zu ungenau, um einen realistischen Immobilienwert auszuwerfen. Die Immobilienart (Haus, Eigentumswohnung...), die Lage und die Größe (Grundstück, Wohnfläche,...) reichen nicht aus, um den tatsächlichen aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu berechnen. Dazu benötigt man wesentlich mehr Informationen (beispielsweise zum Ausstattungsstandard, dem Modernisierungsgrad usw. usw.) und eine professionelle Software. Alles andere gleicht mehr dem Blick in die Glaskugel.

Davon abgesehen können die Online-Rechner auch keine Werte zu einem bestimmten Bewertungsstichtag ermitteln, sondern beziehen sich immer nur auf das "heute und hier". Braucht man also einen zurückliegenden Marktwert (beispielsweise im Rahmen eines Scheidungsverfahrens), kommt man mit den Online-Rechern zu keinem Ergebnis. 

Kostenlose "Markteinschätzungen" von Immobilienmaklern sind meistens auch nicht besser!

Was für die Online-Rechner gilt, trifft auch auf die Angbeote von Immobilienmakler zu, die Ihnen eine kostenlose Markteinschätzung o.ä. anbieten. Warum machen die das kostenlos? Die einzige Motivation ist, von Ihnen einen Maklerauftrag für den Verlauf zu bekommen. Und dabei ist der tatsächliche Marktwert schon fast egal. Im Ergebnis wird man Ihnen wahrscheinlich eine Zahl präsentieren, die Ihnen als Verkäufer gefällt. Und natürlich hat der Makler dann schon mal den Maklerauftrag für Sie vorbereitet. Und viele Makler sind dann später nicht um Ausreden verlegen, wenn sich für den Anfangs aufgerufenen Kaufpreis kein Käufer findet. Wenn sonst nichts zieht, ist halt des Wetter schuld.

Zugegeben, es gibt auch Immobilienmakler, die ihren Job ernst nehmen und auf derartige Praktiken nicht angewiesen sind. Aber die sind eher die Ausnahme und verfügen in der Regel über eine besondere Qualifikation. Die ist besonders gefragt, wenn es nicht nur um den aktuellen Marktwert, sondern ggf. auch um den Wert der Immobilie zu einem anderen (meist zurückliegenden) Zeitpunkt geht.

Online-Wertermittlung: alles andere als rechtsicher!

Abgesehen vom möglichen Verkauf, interessieren sich viele für den Wert von Immobilien, wenn es um Ehescheidungen, Erbfälle oder Streit mit dem Finanzamt geht. In diesen Fällen helefen Ihnen die ganzen Online-Rechner überhaupt nicht, denn deren Ergebnisse werden von Anwälten, Finanzämtern oder Gerichten nicht anerkannt - weil sie eben viel zu ungenau sind. Und das selbe gilt auch für irgendwelche "Kurzgutachten" oder "Markteinschätzungen" von Immobilienmaklern.

Wenn´s genau sein soll, hilft nur ein Fachmann bzw. eine Fachfrau!

Wenn es sich in einem gerichtlichen oder außergerichtlichen Verfahren um den Wert einer Immobilie dreht, werden Sie nicht drumherum kommen, einen ordentlichen und unabhängigen Sachverständigen mit der Wertermittlung zu beauftragen. Das muss in der Regel kein "öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter" sein, denn es gibt auch andere Qualifikationen, die insbesondere von Gerichten oder Finanzämtern anerkannt werden.







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